住宅の購入を考え始めると、最初に気になるのが「自分の年収だといくら借りられるのか」です。物件探しは、この上限の感覚がないと予算がぶれてしまいます。この記事では年収300万円〜1000万円の住宅ローン借入可能額を早見表でまとめ、金額の決まり方と、「借りられる額」と「無理なく返せる額」の違いまで具体的に整理します。
借入可能額は「年収 × 返済負担率 ÷ 審査金利」で決まる
銀行は「年収に対して年間返済額が何%までか」という返済負担率で融資額を審査します。年収400万円未満なら30%、以上なら35%が一つの基準（フラット35）です。この年間返済額を、審査に使う高めの審査金利（一般に3〜4%）で割り戻したものが借入可能額になります。金利が高いほど借入可能額は小さくなります。
年収別 住宅ローン借入可能額 早見表
下の表は審査金利3.5%・返済期間35年・元利均等返済で計算した目安です。実際に返す毎月の額は、審査金利ではなく実行金利で決まるため、参考として実行金利1.0%の場合の毎月返済額も並べています。
| 年収 | 借入可能額（目安） | 返済負担率 | 毎月返済（金利1.0%） |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 約1,810万円 | 30% | 約5.1万円 |
| 400万円 | 約2,820万円 | 35% | 約8.0万円 |
| 500万円 | 約3,530万円 | 35% | 約10.0万円 |
| 600万円 | 約4,230万円 | 35% | 約12.0万円 |
| 700万円 | 約4,940万円 | 35% | 約14.0万円 |
| 800万円 | 約5,650万円 | 35% | 約16.0万円 |
| 1,000万円 | 約7,060万円 | 35% | 約19.9万円 |
あくまで審査上の上限で、実際の融資額は勤務先・雇用形態・信用情報・物件評価によって変わります。自分の条件で細かく試したい場合は住宅ローン 借入可能額シミュレーターで、金利や返済期間、他の借入まで反映して計算できます。
「借りられる額」と「返せる額」は分けて考える
借入可能額はあくまで天井です。上限いっぱいに借りると、その後の生活が苦しくなることがあります。次の点を踏まえて、無理のない金額に落とし込みましょう。
- 手取りベースで考える：審査は額面年収基準ですが、実際に返すのは手取りから。年収手取り計算機で手取りを確認しておく。
- 返済負担率は手取りの20〜25%以内が安全圏とされる。上限の35%は余裕がない。
- 教育費・老後資金・修繕費も同時に積み立てられる金額かを確認する。
- 金利上昇リスク：変動金利なら将来返済額が増える可能性を織り込む。
- 他の借入（車・カードローン等）があると、その分だけ住宅ローンに回せる額は減る。
年収500万円の例で予算を組む手順
早見表の数字を、実際の予算づくりにどう使うかを年収500万円の人を例に見てみましょう。借入可能額は約3,530万円ですが、これをそのまま予算にするのは危険です。
- ① 上限を確認する：年収500万円の借入可能額は約3,530万円（審査金利3.5%・35年）。
- ② 手取りを把握する：年収500万円の手取りは約387万円（月約32万円）。返済はここから出す。
- ③ 安全な返済額に落とす：手取り月32万円の20〜25%なら月6.4〜8万円が返済の目安。
- ④ 逆算した借入額にする：月8万円・金利1%・35年なら借入は約2,800万円。上限より約700万円低い。
- ⑤ 頭金と諸費用を足す：物件価格＝借入額＋頭金。諸費用（約2.2%）も別途用意する。
このように「上限」からではなく「無理なく返せる額」から逆算すると、購入後の家計が安定します。住宅ローン 借入可能額シミュレーターで返済負担率を20〜25%に設定すれば、安全側の借入額も確認できます。
実際に借りる前にやること
借入可能額の目安がつかめたら、次は金利です。実行金利は銀行によって差が大きく、総返済額に数百万円の違いが出ることもあります。
- 複数の金融機関を比較する：ネット銀行は金利が低い傾向。一括比較サービスで最安帯を把握する。
- 諸費用も込みで判断する：事務手数料・保証料は借入額の約2.2%が目安。
- すでに借りている人は借り換えも検討：住宅ローン借り換え 損益シミュレーターで諸費用込みのメリット額を試算できる。
まとめ
年収別の借入可能額はあくまで審査上の上限で、実際に借りるべき額はそれより控えめが基本です。早見表で相場観をつかんだら、住宅ローン 借入可能額シミュレーターで自分の条件を入れて、無理のない返済計画に落とし込んでいきましょう。